服務介紹 - 精品工程

東方之門項目的信息化測繪服務

 

 

東方之門項目立項后,從設計階段到建設施工階段,到竣工及后期運營的項目全生命周期中,測繪工作發揮了重要的基礎支撐作用,測繪服務跟蹤流程如圖1所示。

 

圖1 東方之門項目測繪跟蹤服務流程圖

 

測繪跟蹤服務工作重點:

(1)日照分析

東方之門分北樓、南樓兩部分,是一個外形為門的超高層建筑,總高度達到301.8米,作為園區湖西CBD核心區的標志性建筑,對周邊居民樓的日照影響,關系到老百姓的民生和社會安定,因此準確、權威的日照分析數據對于規劃審批工作尤為重要。

園區測繪作為園區規劃管理指定的技術支撐單位,承擔了園區開發建設二十多年來的所有商業、住宅項目的日照測量和分析工作,技術成熟,經驗豐富,在東方之門建設過程中發揮了重要的作用。

①建筑主體建模。根據委托方提供的資料確定各幢樓的層高、±0(即黃海標高)、及架空層的高度,利用立面圖、剖面圖、分層平面圖繪制出各幢建筑的外圍圖,并且要注意頂層是否有女兒墻、曬臺、退臺、電梯井、水箱、屋頂是否是斜坡等,所有高度不同的位置均要繪制出圖。如圖2所示。

 

                                              

圖2  東方之門日照分析模型效果

②窗戶線的繪制。根據委托方提供的分層平面圖繪制出窗戶線,標出樓層和窗臺高度(同一編號的窗戶寬度、窗臺高、位置在不同樓層寬度不一致時要分別繪制出來)

圖3 東方之門日照單體窗戶位置圖

③日照分析。高層建筑的主樓和裙房應作為一個整體進行日照分析。“居室”是指臥室、起居室(也稱廳)、書房。一個居室有幾個朝向的窗戶的,以主要朝向的窗戶作為日照范圍,其他朝向的窗戶不計;有兩個主要朝向的窗戶,以大的窗戶作為日照范圍。陽臺計算基準面則根據相關技術文件的進行確定。

④成果文件

 

圖4 東方之門日照分析成果(部分)

 

(2)容積率預算

①項目簡述

房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內水平投影面積之和,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結構牢固,層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

容積率是指項目規劃建設用地范圍內的全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。計容范圍由當地規劃主管部門確定。

②項目要求

建筑面積預算應執行的技術標準有:

l 中華人民共和國國家標準《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T50353-2005;

l 建設部2002年5月發布執行的《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》(建住房[2002]74號);

l 2006年12月12日發布執行的《蘇州工業園區住宅區規劃設計技術規定(試行)》;

l 關于印發《蘇州工業園區住宅區規劃控制技術規定》補充規定的通知。

③內業方法流程

a. 作業準備:

首先明確委托方的要求,確定項目的位置以及待預算項目的大概情況,查驗委托方提供的資料是否齊全,各幢房屋方案圖(包括各層平面圖,立面圖,剖面圖,細部大樣圖等)及數字盤片。以及物業、公建用房設置情況。

b.作業過程

a) 對委托方提供的所有圖紙進行審閱,注意房屋的平面示意和立面示意的一致性,對圖紙表示不清、圖紙上不能明確的,或需增加詳圖的,可邀請委托方建筑工程師或設計師進行答疑,通知委托方及時修改,并重新提供藍圖和相應數字盤片。

b)先對總圖進行一番查看,找找有沒有規律的東西,如:是否有鏡像樓幢,是否有相同戶型拼接的單元等,單幢建筑外圍比較復雜時,看是否有規律可循,可否采取復制的辦法減少工作量。

c)從標準層開始做起,然后利用標準層平面逐步向上或向下進行修改計算。過程中主要考慮上層對下層的影響,最頂層一定要看樓頂層對其是否有影響。

d)閣樓的做法,建議是在屋頂層上通過屋脊線和坡度比先計算出2.20米的位置,并在屋頂圖上畫出來,然后再拷貝到各樓層上直接截取出套型圖。

e)利用各幢各層平面圖,加上設計保溫層厚度(以50px計算),繪制得到各幢各層外圍圖。

f)利用外圍圖計算各幢總建筑面積。利用各層外圍圖分類型統計出各部分建筑面積,并匯總各幢總建筑面積。

g)各類面積的計算必須獨立計算兩次。

h)生成成果報表。詳細說明建筑面積計算過程。

i)建筑面積預算中,切不可自作主張,斷章取義,碰到問題還是集中討論,商量一致意見后才可執行,避免問題發生

g)熟讀規范,做到碰到問題馬上就能對上號,新規則一定要及時更新

c.規劃電子報批。

④成果提供

l 容積率核算封面說明

l 項目容積率核算匯總表

l 首層、地上建筑面積匯總表

l 項目總平面圖

圖5 東方之門容積率預算成果圖(部分)

 

(3)房產預算

①項目簡述

房屋預算面積是商品房期房辦理商品房預售證銷售時,根據國家規定,由當地房產主管部門認定具有測繪資質的房產測量機構,依據規劃建設主管部門核準的建筑施工圖,按國家有關規定合法計算房屋建筑面積,是開發商銷售房屋建筑面積的依據。

②項目要求

房產預算應執行的技術標準有:

l 《房產測量規范》第1單元:房產測量規定GB/T 17986.1-2000;第2單元:房產圖圖式,GB/T 17986.2-2000。

l 建設部2002年5月發布執行的《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》(建住房[2002]74號)。

l 蘇州市房產管理局文件2006年12月發布執行的《蘇州市房屋權屬登記面積計算規則》(蘇房政[2006]8號)。

③內業方法流程

a.作業準備

首先明確委托方的要求,確定項目的位置以及待預算的大概情況,查驗委托方提供的資料是否齊全,主要包括土地證復印件、該小區規劃批準總平面圖、規劃批準書、公安編號、地名批復、日照分析報告、變更單。各幢整套規劃(審圖)批準建筑施工圖(包括各層平面圖,立面圖,剖面圖,細部大樣圖等)及數字盤片。開發商擬定的該小區各幢房屋的公用建筑面積分攤辦法,陽臺封閉情況,以及物業、公建用房設置情況。收集與該項目有關的測區的地形圖資料、竣工圖資料及或有的此前已完成的該項目房產測量資料,以保證各次房產測量的延續性。

b.作業過程

(a)對委托方提供的所有圖紙進行審閱,注意房屋的平面示意和立面示意的一致性,對圖紙表示不清、圖紙上不能明確的,或需增加詳圖的,可邀請委托方建筑工程師或設計師進行答疑,通知委托方及時修改,并重新提供藍圖和相應數字盤片。

(b)先對總圖進行一番查看,找找有沒有規律的東西,如是否有鏡像樓幢,是否有相同戶型拼接的單元等,單幢建筑外圍比較復雜時,看是否有規律可循,可否采取復制的辦法減少工作量

(c)從標準層開始做起,然后利用標準層平面逐步向上或向下進行修改計算。過程中主要考慮上層對下層的影響,最頂層一定要看樓頂層對其是否有影響。

(d)閣樓的做法,建議是在屋頂層上通過屋脊線和坡度比先計算出2.20米的位置,并在屋頂圖上畫出來,然后再拷貝到各樓層上直接截取出套型圖。

(e)不能只用電子圖作業,應結合紙圖作業,如發現不一致,應馬上弄明原因,原則上以紙圖為準。

(f)要保持所繪房屋各層的套型圖關聯性,不可出現相同邊長,相圖戶型,數據上卻不一致的情況。應該是先做好一個標準層套型圖,然后拷貝標準層套型圖逐層修改變化處。

(g)根據委托方提供的圖紙繪制出各類套型圖,閣樓根據立面、剖面圖確定層高在2.2米以上的部分,并計算各套套內建筑面積。

(h)利用各幢分層平面圖,繪制各幢各層套型拼接圖。

(i)利用各幢各層平面圖,設計墻厚內外表面加50px粉刷層厚度,繪制得到各幢各層外圍圖。

(j)將所繪制外圍圖與套型拼接圖進行比較,校對內外是否相差半個墻的厚度。利用外圍圖計算各幢總面積。

(k)確定各幢共有部分和分攤辦法后,填寫各幢房屋分攤面積認定表,并經委托方蓋章簽字確認后,再進行各幢公用建筑面積的分攤計算。

(l)計算出每幢房屋各套建筑面積,并求和得到每幢房屋的預算總建筑面積。

(m)各類面積的計算必須獨立計算兩次。

(n)生成成果報表。填寫測量說明,詳細說明建筑面積計算過程。

(o)備注中應注明:

     l 不滿足日照要求的套數

     l 依據《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T50353-2005核查容積率面積。

     l 房產面積預算中,切不可自作主張,斷章取義,碰到問題還是集中討論,商量一致意見后才可執行,避免問題發生。

(p)熟讀規范,做到碰到問題馬上就能對上號,新規則一定要及時更新。

c.成果提供

l 房產預算封面說明。

l 每幢分戶建筑面積成果表(包括套內建筑面積、分攤建筑面積、建筑面積)。

l 每幢房屋的分層分戶套型圖,標注邊長尺寸,標示共有部分。

l 整個小區的房屋各部分面積分類匯總表和戶數匯總表(含計容和不計容面積匯總)。

l 經委托方確認后的分攤面積認定表。

圖6東方之門房產預算成果圖(部分)

 

d.成果自檢

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